Chào các bác!
Hiện nay mình đang lập dự án xây dựng khu cao ốc, ytrong khi phân tích đánh giá hiệu quả DA ĐT thì lại vướng mắc:
+ Trong dự án của mình cần 3 nguồn vốn:
- Vốn CSH
- Vốn vay
- Vốn huy động khách hàng ( bán nhà theo văn bản pháp quy).
Vậy thì khi lập bảng tính NPV, Lãi vay thì cần phải có chi phí sử dụng vốn bình quân.
Do đó cách tính sử dụng vốn bình quân này như thế nao?
vậy các bác giúp mình nha!
Trả lời:
Dự án mà bạn nói tới. nếu không tính tới yếu tố lạm phát mà chỉ có n khoản vay với mỗi khoản vay có mức lãi suất và thời hạn khác nhau thì tính như sau:
WACC = (r1*k1 + r2*k2 + ..+ rn*kn)/( k1 + k2 + ...kn)
với r1, r2 ...rn lần lược là lãi vay nguồn vốn k1, k2,...kn
Như công thức trên thì WACC của ban sẽ là:
WACC = ( lãi suất vốn vay CSH * vốn vay CSH + lãi suất vốn vay TM* vốn vay TM + lãi suất vốn huy động KH * vốn huy động KH) / ( vốn vay CSH + Vốn vay TM + Vay huy động KH )
MỌI CHI TIẾT VUI LÒNG LIÊN HỆ:
Công ty CP Tư Vấn Đầu TưThảo Nguyên Xanh
Địa chỉ: 76 Nguyễn Văn Thủ – Phường Đakao – Quận 1 – TP.Hồ Chí Minh
Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài mua lại doanh nghiệp Việt Nam đã được thành lập theo Luật doanh nghiệp thì khi cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư cấp lại Giấy chứng nhận đầu tư cho doanh nghiệp theo số đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp Việt Nam đã được cấp hay cấp lại số mới? Trong trường hợp cấp lại số mới, doanh nghiệp có được giữ lại nguyên mã số thuế, con dấu hay không?
--------
TRẢ LỜI
Theo quy định tại Điều 56 Nghị định 108/2006/NĐ-CP, Nhà đầu tư nước ngoài mua lại doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo 3 trường hợp sau:
(i) Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài mua một phần vốn góp/cổ phần của các thành viên/cổ đông trong doanh nghiệp Việt Nam; Theo đó, không thay đổi pháp nhân, không thay đổi vốn (tài sản) doanh nghiệp, chỉ thay đổi cơ cấu sở hữu tài sản trong doanh nghiệp và như vậy, không phải thực hiện công đoạn thành lập doanh nghiệp; doanh nghiệp đăng ký với cơ quan đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Chương V Nghị định số 88/2006/NĐ-CP đối với các thủ tục có liên quan.
(ii) Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài mua toàn bộ vốn góp/cổ phần của các thành viên/cổ đông trong doanh nghiệp Việt Nam; theo đó thay đổi chủ sở hữu, không thay đổi pháp nhân và vốn (tài sản) của doanh nghiệp:
(iii) Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, doanh nghiệp thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư (thay đổi nội dung đăng ký kinh doanh) theo quy định tại Điều 51, 52 Nghị định 108/2006/NĐ-CP tại Cơ quan tiếp nhận hồ sơ dự án quy định tại Điều 40 của Nghị định này.
Trường hợp thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì số Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là số đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp được cấp mới theo hướng dẫn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tại Phụ lục đính kèm Quyết định số 1088/2006/QĐ-BKH ngày 19/10/2006.
Các quy định về quyền được giữ lại tên doanh nghiệp, con dấu, tài khoản và mã số thuế đã đăng ký chỉ áp dụng đối với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được cấp Giấy phép đầu tư theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thực hiện đăng ký lại theo quy định của Nghị định 101/2006/NĐ-CP ngày 21/9/2006.
Việc doanh nghiệp mua được kế thừa mã số thuế của doanh nghiệp bán thực hiện theo quy định tại Điểm 5 Mục IV Thông tư số 10/2006/TT-BTC ngày 14/2/2006 của Bộ Tài chính về mã số đối tượng nộp thuế qui định khi có hợp đồng hoặc thỏa thuận về việc bán doanh nghiệp, thì doanh nghiệp bán phải thông báo bằng văn bản, kèm theo hợp đồng mua bán doanh nghiệp, bản gốc Giấy chứng nhận đăng ký thuế và quyết toán thuế gửi cho cơ quan thuế. Mã số thuế của doanh nghiệp mua giữ nguyên là mã số của doanh nghiệp bán. Riêng trường hợp doanh nghiệp bán là doanh nghiệp tư nhân thì doanh nghiệp mua được cấp mã số thuế mới./.
MỌI CHI TIẾT VUI LÒNG LIÊN HỆ:
Công ty CP Tư Vấn Đầu TưThảo Nguyên Xanh
Địa chỉ: 76 Nguyễn Văn Thủ – Phường Đakao – Quận 1 – TP.Hồ Chí Minh
Phân tích độ nhạy thì hữu dụng trong việc xác định biến số chính yếu, và doanh số thì luôn là một trong những biến số chính đó. Phân tích hòa vốn thu nhập hoặc dòng tiền tập trung vào mối quan hệ giữa doanh số và khả năng sinh lợi hoặc dòng tiền. Điểm hòa vốn NPV mở rộng khả năng phân tích dòng tiền và tập trung vào mối quan hệ giữa doanh số, dòng tiền, tỷ suất sinh lợi đòi hỏi và NPV.
Để hiều về hòa vốn, chúng ta cần nhớ rằng trong dạng phân tích này, mọi chi phí đều được chia thành biến phí hoặc định phí. Biến phí là chí phí mà tổng chi phí sẽ thay đổi cùng với số lượng sản phẩm hoặc là mức biến phí trên một sản phẩm không thay đổi khi sản lượng thay đổi. Ví dụ, một biến phí của hamburger chính là thịt bò. Khi cửa hàng bán thêm 1 hamburger với giá 99 cent thì đồng thời họ sẽ gánh chịu 1 chi phí thịt bò hết 10 cent. Khi số lượng hamburger tiêu thụ tăng lên, chi phí thịt bò cũng tăng lên. Nhưng chi phí này là một hằng số nếu xét theo khía cạnh chi phí/1 đơn vị sản phẩm. Như trong ví dụ trên, khi cửa hàng gia tăng số lượng Hamburger tiêu thụ thì cứ trong
10% giá bán chính là chi phí dành cho thịt bò và nó không đổi. Vì thế, đây chính là biến phí.
Định phí là những chi phí mà tổng chi phí không đổi khi mức độ doanh số thay đổi nhưng định phí/đơn vị sản phẩm sẽ giảm dần khi doah số tăng lên trong một phạm vi nào đó. Lương của nhà quản trị của một doanh nghiệp nào đó là một ví dụ của định phí. Quay lại ví dụ trên, giả định nhà quản trị nhận được 40.000 USD năm kể cả các khoản thưởng. Cửa hàng trên có thể tiêu thụ từ 0 đến 500.000 hamburger mỗi năm dưới sự điều hành của nhà quản trị này. Như vậy ở mức tiêu thụ 160.000 hamburger thì tổng định phí là 40.000 USD/năm hay là 25% trên giá bán của mỗi hamburger. Nhưng nếu cửa hàng gia tăng sản phẩm tiêu thụ là 500.000 hamburger mỗi năm, tổng định phí vẫn không thay đổi là 40.000 USD, bây giờ định phí/1 đơn vị sản phẩm chỉ còn là 8% giá bán của mỗi hamburger. Không phải trùng hợp rằng định phí trên mỗi đơn vị sản phẩm là thấp nhất khi doanh nghiệp sử dụng tài sản ở mức tối đa năng suất của chúng (trong ví dụ này là năng lực của nhà quản trị). Đó chính là một trong những lý do phân tích hòa vốn là phương pháp tốt đo lường rủi ro của một dự án riêng lẽ. Phụ thuộc vào việc bạn kỳ vọng doanh số ở đâu và sự biến động trong doanh số phân tích hòa vốn có thể xác định được doanh số cần thiết để chuyển từ thu nhập âm sang thu nhập dương hay nói cách khác là điểm hòa vốn.
Điểm hòa vốn thu nhập hoặc điểm hòa vốn dòng tiền là mức doanh số cần thiết để bắt đầu tạo ra lợi nhuận hoặc dòng tiền bắt đầu dương. Điểm hòa vốn trong số lượng sản phẩm tiêu thụ (BEPq) là:
BEPq = Định phí / (Giá bán - Biến phí)
Điểm hòa vốn về doanh số (BEP$) là
BEP$ = Định phí /(1- %biến phí/đơn vị sản phẩm)
Công thức tính hòa vốn thu nhập và hòa vốn dòng tiền là như nhau, nhưng những con số được đưa vào có thể khác nhau. Đặc biệt, định phí kế toán có thể khác định phí tiền mặt. Khấu hao được tính là một định phí trong phân tích hòa vốn thu nhập nhưng nó không phải là một khoản tiền chi ra và vì thế không được tính trong phân tích hòa vốn dòng tiền.
Ví dụ: Biến phí của RC là 50% doanh thu và chi phí tiền mặt cố định là 500.000 USD. Giá của mỗi sản phẩm là 40$ vì thế biến phí sẽ là 20$. Điểm hòa vốn và doanh thu hòa vốn trong phân tích hòa vốn dòng tiền sẽ là:
BEPq= 500.000/(40-20) = 25.000 sản phẩm. BEP$ = 500.000/(1-0,5) = 1.000.000 $.
Để mở rộng phân tích này và tính được điểm hòa vốn NPV, chúng ta cần nhớ rằng dòng tiền hàng năm của RC là:
CF = 0,5 x Doanh thu - 500.000
Với tỷ suất sinh lợi đòi hỏi là 10% và giá trị thu hồi là ở mức từ 1 triệu USD đến 3 triệu USD. Điểm hòa vốn trong khía cạnh NPV được tính như sau:
Trong trường hợp giá trị thu hồi 1.000.000 USD:
NPV = CF x PVFA(5,10%) + 1.000 x PVF(5,10%) -5.000 = 0
Suy ra doanh thu bằng 3.306.000 USD.
Trong trường hợp giá trị thu hồi 3.000.000 USD:
NPV = CF x PVFA(5,10%) + 3.000 x PVF(5,10%) -5.000 = 0
Suy ra doanh thu bằng 2.655.000 USD.
Hòa vốn dòng tiền cho chúng ta biết rằng mức doanh thu cần thiết để dòng tiền bắt đầu từ 0 USD, một con số hữu dụng để tiên đoán khả năng của chúng ta có đáp ứng những nhu cầu tiền mặt trong tương lai. Ví dụ, nó có thể có lợi tức nhưng những khế ước nợ sẽ dẫn đến một số tình trạng mất kiểm soát nếu công ty không kiếm ra tiền mặt. Nhưng nhìn chung, phân tích điểm hòa vốn NPV là điểm phân tích thường được sử dụng cho mục tiêu hoạch định ngân sách vốn đầu tư. Nó nói cho chúng ta mức doanh số mà dự án bắt đầu tạo ra giá trị cho doanh nghiệp.
Nhà quản trị thỉnh thoảng muốn biết điểm hòa vốn ở góc độ thu nhập của một tỷ suất sinh lợi phi rủi ro. Điều này sẽ chỉ cho chúng ta mức doanh số mà chúng ta có thể tốt hơn đầu tư vào những chứng khoán phi rủi ro như kỳ phiếu chính phủ. Ở mức tỷ suất sinh lợi phi rủi ro 6% sau thuế, mức doanh số mà nó cung cấp một tỷ suất sinh lợi phi rủi ro với giá trị thu hồi là 3 triệu USD là:
NPV = CF x PVFA(5,6%) + 3.000 x PVF(5,6%) -5.000 = 0
Suy ra doanh thu bằng 2.310.000 USD.
Phân tích hòa vốn thường xuyên được thể hiện bằng đồ thị. Bởi vì trục ngang trong đồ
thị ở hình 4.1 là doanh thu nên hình 4.1 là hình thể hiện phân tích hòa vốn.
Một giới hạn của phân tích độ nhạy, bao gồm cả phân tích hòa vốn là nó thường cho thấy mối quan hệ giữa khả năng sinh lợi với 1 hoặc 2 biến số trong khi các biến số khác là không đổi. Một bảng tính NPV cho mười mức độ khác nhau của 6 nhân tố có thể đòi hỏi 1.000.000 lần nhập liệu và sự thể hiện bằng đồ thị là điều không thể. Vì thế, phân tích độ nhạy thì có thể hữu dụng trong xác định nhân tố chính yếu và đo lường sự nhạy cảm đối với các nhân tố đó "một cách tách biệt" hoặc giới hạn một con số kịch bản nhất định. Những phương pháp dựa trên xác suất thì thường khó và phức
tạp nhưng nó cho phép phát triển một sự thấu hiểu toàn bộ về rủi ro, đặc biệt khi dự án
đối mặt với nhiều nguồn của sự không chắc chắn.
MỌI CHI TIẾT VUI LÒNG LIÊN HỆ:
Công ty CP Tư Vấn Đầu TưThảo Nguyên Xanh
Địa chỉ: 76 Nguyễn Văn Thủ - Phường Đakao - Quận 1 - TP.Hồ Chí Minh
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể,trong khoảng thời gian xác định . Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý,cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án. Và đặc biệt quan trọng trong việc thuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án.
Lập một dự án đầu tư chỉ là bước sau cùng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Muốn lập một dự án đầu tư có chất lượng, hiệu qủa thì nhà đầu tư phải tiến hành nhiều công việc. Cụ thể:
1. Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư. 2. Xác định thời điểm đầu tư và qui mô đầu tư. 3. Lựa chọn hình thức đầu tư. 4. Tiến hành các hoạt động khảo sát và lựa chọn địa bàn đầu tư.
Sau khi thực hiện xong các công việc trên thì nhà đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư. Dự án đầu tư được biểu hiện ở hai văn kiện :
1. Báo cáo tiền khả thi. 2. Báo cáo khả thi.
Báo cáo tiền khả thi là báo cáo cung cấp thông tin một cách tổng quát về dự án. Qua đó chủ đầu tư có thể đánh giá sơ bộ tính khả thi của dự án. Đồng thời lựa chọn phương án đầu tư thích hợp nhất cho dự án. Báo cáo tiền khả thi là căn cứ để xây dựng báo cáo khả thi .
Nội dung của Báo cáo tiền khả thi bao gồm :
1. Định hướng đầu tư, điều kiện thuận lợi và khó khăn 2. Qui mô dự án và hình thức đầu tư 3. Khu vực và địa điểm đầu tư ( dự kiến các nhu cầu sử dụng đất, các vấn đề ảnh hưởng môi trường, xã hội, tái định cư ,nhân công .....) được phân tích, đánh giá cụ thể . 4. Phân tích, đánh giá sơ bộ về thiết bị, công nghệ ,kỹ thuật và điều kiện cung cấp các vật tư ,nguyên vật liệu ,dịch vụ ,hạ tầng cơ sở .. 5. Lựa chọn các phương án xây dựng 6. Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư , phương án huy động vồn ,khả năng thu hồi vốn ,khả năng trả nợ và thu lãi. 7. Có các đánh giá về hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án. 8. Thành phần ,cơ cấu của dự án :tổng hợp hay chia nhỏ các hạng mục.
.........................
Trong trừơng hợp Báo cáo tiền khả thi phải được phê duyệt theo qui định của pháp luật thì sau khi đựơc phê duyệt nhà đầu tư có thể bắt tay vào xây dưng bản báo cáo chi tiết ,đầy đủ theo hướng đã lựa chọn trong báo cáo tiền khả thi , đó là Báo cáo khả thi.
Báo cáo khả thi là tập hợp các số liệu ,dữ liệu phân tích ,đánh giá ,đề xuất chính thức về nội dung của dự án theo phương án đã được chủ đầu tư lựa chọn . Và như đã nói ở trên nó cũng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thẩm tra và quyết định đầu tư.
Nội dung của Báo cáo khả thi :
Các căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư:
* Mục tiêu đầu tư * Địa điểm đầu tư * Qui mô dự án * Vốn đầu tư * Thời gian , tiến độ thực hiện dự án * Các giải pháp về kiến trúc , xây dựng , công nghệ ,môi trường * Phương án sử dụng lao động ,quản lý , khai thác dự án * Các hình thức quản lí dự án. * Hiệu quả đầu tư * Xác định các mốc thời gian chính thực hiện dự án * Tính chất tham gia ,mối quan hệ cũng như trách nhiệm của các cơ quan liên quan . ........................
Nhìn chung thì nội dung của báo cáo khả thi cần đáp ứng một số yêu cầu cơ bản như : Tính hợp pháp, tính hợp lí , tính khả thi, tính hiệu quả ,tính tối ưu ....
Việc lập báo cáo mang tính chuyên nghiệp rất cao, do vậy một sự chú ý dành cho các chủ đầu tư trong quá trình lập báo cáo nên có sự hỗ trợ của các cơ quan chuyên môn, các tổ chức và các chuyên gia từng tham gia thẩm định các dự án . Đặc biệt , nếu dự án sử dụng nguồn vốn vay nên mời cả người cho vay ( tổ chức tín dụng, các nhà đầu tư ... ) tham gia ngay từ khâu lập dự án .
Theo các chuyên gia thì muốn có một báo cáo khả thi có chất lượng thì chủ đầu tư phải dành thời gian và chi phí thỏa đáng cho việc khảo sát và lập báo cáo ( Theo một nghiên cứu của UNDP thì chi phí lập báo cáo thường chiếm 5% kinh phí dự án , có khi lên tới 15 - 20% đối với các dự án đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật cao, phức tạp ).
Sau khi hoàn thành Báo cáo tiền khả thi và Báo cáo khả thi nhà đầu tư phải trình các báo cáo trên đến cơ quan có thẩm quyền để thẩm tra đầu tư ( với các dự án phải thẩm tra đầu tư). Đồng thời ,gửi đến tổ chức cho vay vốn đầu tư ( với dự án sử dụng nguồn vốn vay ). Như vậy, việc lập xong hai bản báo cáo đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đã hoàn thành dự án đầu tư về mặt kế hoạch và cũng kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư chuyển sang giai đoạn làm các thủ tục đầu tư, triển khai đầu tư trên thực tế .
Trên đây là những vấn đề cơ bản ,là cái sườn để lập một dự án đầu tư, nó sẽ có sự thay đổi điểm này hoặc điểm khác khi áp dụng vào một lĩnh vực đầu tư cụ thể trong thực tế.
MỌI CHI TIẾT VUI LÒNG LIÊN HỆ:
Công ty CP Tư Vấn Đầu TưThảo Nguyên Xanh
Địa chỉ: 76 Nguyễn Văn Thủ - Phường Đakao - Quận 1 - TP.Hồ Chí Minh
Miễn phí: Thành lập doanh nghiệp, xin giấy phéo đầu tư, lập dự án đầu tư, giấy phép nhà hàng, khách sạn…
Báo cáo thuế, Quyết toán thuế, gỡ rối sổ sách kế toán, tư vấn miễn giảm thuế, cho thuê kế toán trưởng.
Đăng kí thương hiệu, logo, thẩm định giá, hỗ trợ vay vốn ngân hàng.
